Границы и планировка участка
В одной из предыдущих статей мы затрагивали вопрос о внешних границах участка и важности выноса точек на натуру, для предотвращения конфликтов с соседями. Настало время поговорить о размещении строений внутри этих самых границ.
Допустимые границы застройки
Прежде чем углубляться в вопрос где можно строить, а где нельзя, нужно определиться с терминами. В частности, разобраться с термином «красная линия». Согласно Правил землепользования и застройки:
красные линии — линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории
Так почему же многие говорят «нужно строить от границ красной линии»? До 2004 года понятие «красных линий», включало в себя границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях,
Во избежание путаницы появился новый термин — допустимые границы размещения зданий и сооружений, который, согласно Правил землепользования и застройки располагается в трех метрах от фактических границ участка для ИЖС.
Внутри периметра, обозначенного на рисунке красной штриховой линией, можно размещать дом и другие строения, но есть нюансы, которые оговариваются строительными и пожарными правилами.
Так, например, внутрь границы должны попасть не только стены, но и длинные свесы кровли:
Для ИЖС
4.4. Противопожарное расстояние между зданиями, сооружениями определяется как наименьшее расстояние в свету между наружными стенами или другими ограждающими конструкциями. При наличии конструктивных элементов из горючих материалов, выступающих за пределы указанных конструкций более чем на 1 м, расстояние следует принимать от указанных элементов. *
Для дачных участков
6.7. Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).**
Свесы кровли — очень спорный вопрос, нужно разбираться в тонкостях горючести материалов, для того чтобы однозначно заявлять, увеличивает кровля класс конструктивной пожарной опасности или уменьшает, а потому, рекомендуем свес кровли помещать по границе допустимого размещения.
Чтобы удостовериться, что в вашем населенном пункте отступы от границ участка 3 метра и нет иных отступов, закажите в МФЦ выкопировку генерального плана участка. Вместе с ним вы получите схему допустимых границ размещения зданий и перечень прочих ограничений на участок, если таковые имеются.
Почему важно соблюдать границы застройки?
Мало построить здание, его нужно поставить на кадастровый учет для дальнейшей эксплуатации, и первое, что проверит кадастровый инженер — вписался дом в допустимые границы или нет. Если нет, то вы не сможете поставить его на кадастровый учет, не сможете осуществлять сделки купли/продажи, передавать имущество по наследству и осуществлять регистрацию (прописываться).
Незаконную постройку придется снести или произвести реконструкцию до размеров, вписываемых в границы допустимых… Если нарушение будет зафиксировано проверяющими органами, то будет выписан штраф и выдано предписание на устранение нарушения.
Учитывая факт, что теперь не требуется получение разрешения на строительство, оно носит уведомительный характер, предполагается, что владелец участка изучил нормативные документы и осознает свою ответственность.
Пожарные нормы
Основной смысл, заложенный в допустимые границы размещения зданий — безопасность при пожаре. Согласно Правил противопожарного режима, вступившего в силу с 1 января 2021 года, появился ряд ограничений на использование территории между зданиями — пожарного разрыва.
65. Запрещается использовать противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями для складирования материалов, мусора, травы и иных отходов, оборудования и тары, строительства (размещения) зданий и сооружений, в том числе временных, для разведения костров, приготовления пищи с применением открытого огня (мангалов, жаровен и др.) и сжигания отходов и тары.
Что по другим строениям?
4.13. Противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, садовыми домами, между домами и хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также приусадебного или садового земельного участка не нормируются (не устанавливаются).
Примечание. Бани, летние кухни, гаражи, мастерские и другие постройки с повышенной пожарной опасностью рекомендуется размещать от дома на противопожарных расстояниях или напротив глухих (без проемов) негорючих наружных стен.
Противопожарные расстояния от хозяйственных построек на одном земельном участке до домов на соседних земельных участках, а также между домами соседних участков следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом требований подраздела 5.3 при организованной малоэтажной застройке. Противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются. Расстояния от домов и построек на участках до зданий и сооружений на территориях общего назначения должны приниматься в соответствии с таблицей 1.*
Если коротко, бани, гаражи, сараи в пределах одного участка можно размещать свободно, с оговоркой на горючесть материалов и функциональное назначение. Там где есть огонь, рекомендуется соблюдать противопожарные расстояния. Размещение этих же сооружений по отношению к строениям на соседнем участке не нормируется пожарными правилами, но нормируется правилами землепользования, поэтому — следует отступить 3 метра от границы участка.
Что почитать?
- Правила противопожарного режима в Российской Федерации
- * СП 4.13130.2013 Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к
объемно-планировочным и конструктивным решениям - ** СП 53.13330.2010 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения