Выбрать участок — как?
Вы прониклись идеей загородной жизни или отдыха, решили встать на этот путь и начинаете подбирать варианты земельных участков. Не торопитесь, прочтите статью, чтобы подготовиться к предстоящему квесту. Мы затронем проблемы, о которых вам не расскажут риэлторы, и с которыми, в дальнейшем, вам придется справляться самостоятельно. Но мы не будем касаться юридического и ценового аспекта, лишь косвенно разберем уловки, на которые вас могут зацепить при продаже земли как частники, так и крупные девелоперы.
Конечная цель
Странно с этого начинать, но без этого никак. Что вы хотите в конце? Важно ответить на вопрос в самом начале, потому что от этого будет зависеть направление дальнейшего движения.
Например: хочу купить землю, чтобы построить дом и со временем полностью перебраться за город. Хочу
Согласитесь, в большинстве случаев мы выбираем именно по этому алгоритму, а еще, здесь не хватает важного пункта: вписаться в
Какой тракт выбрать?
Здесь стоит руководствоваться только следующими критериями: транспортной доступностью и преобладающей розой ветров.
Дороги и подъезды к тракту должны быть качественными, не стоять в продолжительных пробках, в особенности это хорошо отслеживается в летний период по пятницам со второй половины дня. Обязательно смотрите планы развития дорожной сети, возможно, интересующее вас направление разгрузится в ближайшей перспективе после расширения или строительства новых развязок.
Относительно розы ветров, для Тюмени преобладают западный — 23%,
Проект развития территории
После того как выбрали направление, ещё перед осмотром участков, рекомендую обратить внимание на проекты развития территорий тех мест, куда вы собираетесь поехать. Обычно они всегда есть в Администрациях муниципальных образований и не являются тайной, а отсечка заканчивается
На что обратить внимание? Как будет развиваться район, где пройдут новые дороги и магистрали, где будут места складирования мусора, кладбища, школы, садики, детские площадки, в особенности если их еще нет.
Пример нашей деревни: жителям КП Ёлки пришлось отстаивать свое право на чистый воздух, благодаря чему, автомобильную точку слива жидких бытовых отходов перенесли за границы деревни на полтора километра. При продаже земель, девелопер в ярких красках рисовал площадку под застройку красивой и экологичной, но забыл упомянуть, что в паре сотен метров от заезда планировалось строительство канализационного очистного сооружения. Или, другое наше КП, приобретало участки у реки с заявкой на экологию, но на поверку река оказалась загрязнена сточными водами.
Проверяйте всё внимательно перед покупкой, возможно вы подыскали укромный уголок у леса, а скоро через него пойдет дорога, и ваше спокойствие будет нарушено автомобильным шумом. Придется
Инфраструктура
Если в ваших планах переезд в деревню на постоянное место жительства, этому пункту нужно уделить самое пристальное внимание, потому что от него будет зависеть комфорт ежедневного прибывания на территории.
Дороги — это самое первое благо цивилизации, без которого вообще невозможен диалог о
- дороги могут быть по форме собственности муниципальные и частные (в управляющей компании)
- это напрямую влияет на то, будут они бесплатные или платные
- в зависимости от принадлежности собственник отвечает за содержание и уборку дорог от снега
- на частных дорогах могут быть ограничения или оплата за проезд тяжелой техники
- платная дорога не значит качественная
- если вам пообещали дороги девелоперы, это совсем не значит, что они будут построены быстро
- если продавец обещает передать дороги в муниципалитет — дорог у вас нет и долго не будет
- строительство муниципальных дорог осуществляет Тюменский район, у которого каждый год формируется рейтинг площадок ИЖС, в которых планируется строительство в зависимости от построенного и зарегистрированного жилья
- если вашего населенного пункта нет в списке, печально, скорее всего дорог не будет долго
Второе по значимости благо — газ. Доступность газа закрывает все вопросы по отоплению и горячей воде. Никакие альтернативы, на сегодняшний день, не конкурируют по цене и простоте использования.
Газ есть далеко не во всех населенных пунктах. В частности, всё направление Московского тракта испытывает проблемы с недостатком газа в магистрали, до конца 2022 года проблему обещают решить, но решат ли, и на сколько эффективно — покажет время.
Общее упоминание в объявлениях о наличии в деревне газа зачастую оборачивается дополнительными расходами по прокладке уличной магистрали. Однозначно считать что газ есть, можно только если по границе участка сделан вывод трубы и соседи им пользуются. Всё остальное надо проверять.
Питьевая вода. В современных реалиях этот вопрос решается довольно просто — скважина, но даже ее можно поставить не везде. Прежде чем купить участок, поинтересуйтесь у компаний осуществляющих бурение, на каких глубинах залегает водоносный слой и на сколько качественная вода. Как правило всю воду в районе города Тюмени и окрестностях нужно избавлять от излишних железа и марганца.
Электричество — это краеугольный камень современного домостроения. Переезжая из города в деревню, трудно укладывается в голове что его могут отключать на несколько часов, но реалии таковы, что с этим сталкиваются практически все населенные пункты. Периодичность и продолжительность отключений разная и зависит от степени износа сетей. Учитывайте это при покупке участка, а при проектировании дома, не ставьте на электричество как основной и единственный источник отопления.
Связь и интернет. Если вы бежите от этого из города, то забирайтесь поглубже. Полно мест где плохо ловят мобильные телефоны, но в основном, вопрос связи легко решается в любых населенных пунктах.
Ну и напоследок, неплохо бы поинтересоваться у соседей какие тарифы на вывоз жидких бытовых отходов на интересующей вас территории. Эта сумма встанет в ваш ежемесячный коммунальный платеж, не забывайте об этом.
Школы, садики, спорт, культура, здоровье
Если вы переезжаете за город в надежде пользоваться этими благами цивилизации, придется вас огорчить. Далеко не во всех населенных пунктах хорошо по отдельности с одним из этих объектов, а все вместе и подавно. Будьте готовы много ездить.
С больницами ситуация не лучше, хорошо если есть ФАП, отлично если ведется терапевтический приём и есть стационар, но это максимум, на что можно рассчитывать. Если для вас жизненно важно регулярное обращение к специалистам — выбирайте участки как можно ближе к городу.
Размер участка, форма и рельеф
Очень важный аспект — размер участка. Если вы читали предыдущие статьи, то могли видеть нашу рекомендацию строить дом в один этаж. Чтобы разместить хороший по площади дом в одном уровне нужно примерно 2–3 сотки земли, соблюдая границы красных линии (3 метра от границ участка).
Опуская лишние подробности, если хотите сад, огород, лужайку и баню с теплицами и еще
Что же касается участков 7,5–8 соток — это минимум для всего вышеперечисленного, если будет банька, то небольшая или придется сократить огород; возможно пожертвуете газоном или парковкой во дворе. В общем, приготовьтесь кроить.
Участки меньше 4–5 соток и меньше — про баню можете забыть, по закону ее нужно ставить не ближе 8 метров к жилому дому, плюс соблюдать границы красных линий и прочих соседских строений. Огородик будет очень аскетичный, а вот если он вам не нужен, для лужайки и нескольких плодовых деревьев вполне сойдет.
Есть также проблемы с открытым огнем, костры на таких участках запрещены. С зонами барбекю или уличным туалетом тоже нужно умудриться вписаться. Туалет должен быть не ближе 9 метров от источника забора воды вашего и ближайших соседей.
Помимо размера важно оценить рельеф местности. Не имеет значения где вы хотите купить участок, в старой деревне или в чистом поле, важно знать где верхняя точка, где нижняя и куда будет двигаться талая и дождевая вода. На сколько участок выше/ниже соседних участков, будет ли он заболачиваться, от этого будет зависеть объем подготовительных земляных работ, а он, на секундочку, при неудачном выборе может оказаться больше стоимости участка.
Идеальный вариант — выезжать и проводить «рекогносцировку» в момент таяния снега (начало апреля) или после обильных дождей. Вода сама покажет где удачное место, а где есть проблемы.
С другой стороны, неровные участки и перепады высот — это всегда интересно. Можно поиграть с архитектурой, сделать террасирование, мостики, нависающие консоли или наоборот, искусственные прудики. Даже если участок абсолютно ровный, рекомендуем создавать неровности самостоятельно — это придаст живости и добавит визуальных акцентов. Однако, любые игры с рельефом — это дополнительные финансы, будьте к этому готовы.
Еще одна крайность — участок на берегу реки, озера или, не дай бог, болота. Здесь есть два нюанса, высокий берег — вероятность сползания почвы, низкий берег — вероятность подтопления. Болота, да и вообще застойная вода — это среда обитания для гнуса. Хотите проводить лето пританцовывая или с ног до головы обрызганным репеллентом — дело ваше.
Помимо внешних, визуально считываемых неровностей, перед покупкой участка неплохо бы узнать об уровне грунтовых вод и основном несущем слое грунта. Оба эти параметра могут серьезно сказаться на стоимости строительства.
Мы не затронули еще один аспект — форму участка. С точки зрения идеальных пропорций нужно выбирать участок с соотношением сторон 2/3, но это имеет смысл только если он меньше гектара. На больших участках форма практически не важна.
Любые крайности плохо: узкий и вытянутый, треугольный или с острыми углами, близкий к округлой форме, излишне ломанный. Всё это заставит придумывать нестандартные подходы к его эксплуатации.
Ориентация по сторонам света
Если в списке ваших пожеланий есть сад или огород, важно чтобы на участке было всегда много света. Поэтому вариант с участком на краю леса — не ваш случай. Лес, помимо того, что это всегда ползущие корни, листья, иголки и разное интересующееся огородом зверьё — это еще и большая тень. Если уж выдалась оказия соседствовать с лесом, старайтесь чтобы он был с северной или западной стороны.
Близость к лесу
Уж коли мы начали эту тему, давайте разгонять. Помимо тени, лес — это не только красота, но и обязательства. На владельца, примыкающего к лесу участка, возлагаются обязанность по его уборке. Глубина полосы уборки регламентируется местными правилами благоустройства, которые есть в каждом муниципальном образовании. Помимо этого, согласно вступившему в силу постановлению «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», вам будет запрещено разводить открытый огонь вблизи 100 метров от хвойного и 30 метров от лиственного леса.
Если же участок вообще находится в лесу, то ко всему перечисленному выше, добавляются еще правила вырубки деревьев, которые тоже регламентированы в каждом муниципальном образовании. Рубить деревья на участке ИЖС без согласования — запрещено!
В лесу мало солнечного света, как ни крути, придется большую часть дня пользоваться искусственным освещением, но красота и запах утреннего леса перебивают любые неудобства, ведь правда?
Право «первой ночи»
Если есть возможность купить участок и начать строительство первым, когда соседей рядом еще нет, то вы в приоритетном праве размещения объектов. Соседи будут вынуждены отступать положенные метры, исходя из текущей ситуации.
Соседи и соседство
Нужно держать в голове, что эстетическая привлекательность и ценность места, помимо описанного выше, определяется еще и архитектурой домов, озеленением улиц, на которые вы будете смотреть подъезжая к участку или из окон вашего будущего дома.
Ну и уж коли мы начали разговор о соседях, стоит упомянуть что соседство не всегда бывает приятным. Близость заводов, очистных сооружений, мест складирования навоза, аэропорты, железная дорога, и, более привычные городскому жителю, магазины и детские площадки — это всё накладывает определенные неудобства, а иногда затрагивает вопрос экологической безопасности, поэтому предварительной работе с картой нужно уделить особое внимание.
Заключение
Мы рассмотрели много аспектов, которые помогут вам разобраться в тонкостях выбора участка. Напоследок еще одна мысль. Переезд за город — это другая жизнь, другой образ мышления и поведения. В первую очередь, вы должны быть готовы измениться внутри, тогда и многие «трудности» покажутся маленьким пустяком, а радость созерцания и сопричастности к природе, никогда не сравнится с городскими каменными джунглями.